Contrato-promessa de compra e venda (CPCV): como funciona o sinal
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o documento escrito em que quem vende e quem compra se comprometem a fazer o negócio, antes da escritura. Neste artigo explicamos o CPCV com sinal, que é o mais comum: o que deve conter, quanto costuma ser o sinal e o que acontece se uma das partes desistir.
Em resumo
- O CPCV obriga as duas partes a fazer a escritura no prazo combinado.
- O sinal é pago na assinatura e conta como parte do preço.
- Se desistir quem pagou o sinal, perde-o. Se desistir quem o recebeu, devolve-o em dobro.
- É aconselhável reconhecer presencialmente as assinaturas.
O que é o CPCV com sinal?
É um contrato em que o comprador entrega ao vendedor uma quantia, o sinal, como garantia de que o negócio se vai concretizar. O sinal não é uma despesa extra: faz parte do preço e é descontado no valor a pagar na escritura.
Dá segurança às duas partes: o comprador sabe que a casa lhe está reservada e o vendedor sabe que o comprador tem interesse real em avançar. É também o que torna a desistência cara para quem a provoca.
O que deve constar no CPCV?
- Identificação de quem vende e de quem compra, incluindo estado civil e regime de bens (se aplicável).
- O imóvel: morada, tipologia, artigo matricial, número do registo predial, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica de habitação (se aplicável), e eventuais ónus ou encargos (como uma hipoteca).
- O preço e o sinal: preço total, valor do sinal pago na assinatura, reforços de sinal (se houver), forma de pagamento e valor a pagar na escritura.
- O prazo e o local da escritura, e quem trata de cada documento.
- As consequências do incumprimento e as condições em que o contrato pode cair, como a recusa do crédito.
Quanto é o sinal?
A lei não fixa um valor: é negociado entre as partes. Na prática, é frequente situar-se entre 10% e 30% do preço, consoante o negócio. Pode ser pago na assinatura ou dividido em sinal inicial e reforços até à escritura.
Exemplo: numa casa de 200.000€, com um sinal de 20.000€, o comprador paga 180.000€ na escritura.
E se alguém desistir?
Com o sinal pago, as regras são simples:
- Se desistir o comprador, perde o sinal. No exemplo acima, perde 20.000€.
- Se desistir o vendedor, tem de devolver o sinal em dobro. No mesmo exemplo, devolve 40.000€.
Quando um dos lados não cumpre apenas por atraso, a outra parte pode dar-lhe um novo prazo, por carta registada, para cumprir. Se mesmo assim não o fizer, o incumprimento passa a definitivo e aplicam-se as regras acima.
Atenção: Havendo sinal, a lei presume que as partes afastaram a possibilidade de execução específica do contrato-promessa. No entanto, nos contratos-promessa relativos a imóveis abrangidos pelo artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes.
E se o banco recusar o crédito?
Se o comprador precisa de crédito habitação, o CPCV deve prever o que acontece se o banco não aprovar o financiamento, por exemplo com uma cláusula que permita desfazer o contrato e devolver o sinal. Sem essa cláusula, a recusa do crédito pode custar o sinal ao comprador. Veja também as nossas dicas para comprar casa com crédito habitação.
Que formalidades tem o CPCV de um imóvel?
- Documento escrito, assinado por ambas as partes.
- Reconhecimento presencial das assinaturas, que é aconselhável e é feito por notário, advogado ou solicitador.
- Licença de utilização: é requerida. Mesmo com as simplificações recentes, na prática ninguém vende sem os documentos que comprovem as condições do imóvel, e convém que a licença fique referida no contrato.
O que verificar antes de assinar
- Certidão do registo predial e caderneta predial atualizadas, com a identificação dos proprietários.
- Licença de utilização e ficha técnica da habitação (quando aplicável). Veja os documentos necessários para vender casa.
- Certificado energético válido: saiba o que é e para que serve.
- Se existe hipoteca e como vai ser cancelada na escritura.
- Declaração do condomínio.
- Consentimento do cônjuge, quando necessário, e, se houve herança, a habilitação de herdeiros.
Quanto tempo passa até à escritura?
O prazo é combinado entre as partes. É habitual situar-se entre 30 e 90 dias, tempo necessário para o crédito, os documentos e a marcação da escritura. Convém indicar uma data concreta (ou limite) no contrato e prever o que acontece se for preciso adiar.
Quem prepara o CPCV?
Pode ser preparado por um advogado, um solicitador ou pela imobiliária, com o apoio jurídico que o negócio exigir. Na Equipa Rosa acompanhamos o processo desde a proposta até à escritura. Se tem uma casa para vender no Algarve, comece pelo preço certo.
Perguntas frequentes
Não é obrigatório por lei, mas é muito recomendado. Sem ele, não há nada que prenda as partes antes da escritura, e qualquer uma pode desistir sem consequências.
Não é devolvido: é descontado no preço. Na escritura, o comprador paga apenas a diferença entre o preço e o sinal já entregue.
Pode, mas com custos. Quem pagou o sinal e desiste perde-o. Quem o recebeu e desiste devolve-o em dobro. Só não há perda se o contrato previr uma saída, como a recusa do crédito.
Não. Pode ser feito entre as partes, por advogado, solicitador ou imobiliária, mas é aconselhável que as assinaturas sejam reconhecidas presencialmente por notário, advogado ou solicitador.
Depende do que for combinado. É habitual entre 30 e 90 dias, o tempo para tratar do crédito, dos documentos e de marcar a escritura.
Atualizado em outubro de 2026. Informação geral, que não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso.
