Quem define o preço da sua casa?
Com a subida dos preços das casas em Portugal e no Algarve, multiplicam-se as conversas entre amigos, nas redes sociais e na comunicação social a apontar diferentes “culpados”. Muitas vezes esquece-se o funcionamento básico de qualquer mercado livre: os preços resultam da relação entre a oferta e a procura. E hoje existe um desequilíbrio claro entre as duas.
Constrói-se muito menos do que antes
Um dos indicadores que melhor mostra este desequilíbrio é o número de fogos concluídos em construções novas para habitação familiar no Algarve. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE, Estatísticas da Construção), foram estes os números desde 2004:
| Ano | Fogos concluídos | Ano | Fogos concluídos |
|---|---|---|---|
| 2004 | 7 296 | 2015 | 536 |
| 2005 | 9 205 | 2016 | 544 |
| 2006 | 8 443 | 2017 | 587 |
| 2007 | 8 320 | 2018 | 708 |
| 2008 | 7 216 | 2019 | 935 |
| 2009 | 5 736 | 2020 | 933 |
| 2010 | 3 497 | 2021 | 1 164 |
| 2011 | 2 129 | 2022 | 1 054 |
| 2012 | 1 198 | 2023 | 1 465 |
| 2013 | 1 198 | 2024 | 1 808 |
| 2014 | 540 |
Depois do máximo de 9 205 fogos em 2005, a construção de habitação nova caiu a pique. Em 2015 concluíram-se apenas 536 fogos, menos cerca de 94% do que no pico. Em 2024, com 1 808 fogos, a região continua cerca de 80% abaixo desse máximo. Apesar da recuperação dos últimos anos, construímos muito menos do que antes da crise financeira.
Esta falta prolongada de casas novas pesa muito nos preços. Depois da crise de 2008, muitas construtoras fecharam, milhares de trabalhadores emigraram e o setor perdeu capacidade. A recuperação tem sido lenta e, mesmo com alguma aceleração recente, continua a construir-se pouco para a procura que existe.
Mais apoios, mais procura
Outro fator que aqueceu o mercado foi o crédito à habitação para jovens, em vigor desde agosto de 2024, em que o Estado dá uma garantia que permite aos bancos financiar até 100% do valor da compra. A isto soma-se a isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos. Em 2026, a isenção é total para imóveis até 330 539 € e parcial entre 330 539 € e 660 982 €.
Compradores estrangeiros e alojamento local
Do lado da procura, há vários fatores a empurrar os preços para cima. Portugal continua a atrair compradores estrangeiros com elevado poder de compra que, em média, pagam mais por metro quadrado do que os compradores nacionais. No Algarve, esta procura externa, para segunda habitação ou residência permanente, tem um peso especialmente grande. Entre 2020 e 2022, as taxas de juro historicamente baixas facilitaram também o acesso ao crédito e estimularam a procura interna.
Sendo uma região balnear muito procurada, o Algarve viu ainda crescer o investimento em casas para arrendamento de curta duração (alojamento local), o que absorve mais uma parte da oferta.
E os consultores imobiliários?
Há quem culpe os consultores imobiliários pela subida dos preços. Mas essa leitura simplifica demasiado a realidade. Um consultor não cria o preço. Na nossa forma de trabalhar, em quase todas as reuniões com proprietários para definir o preço de venda, o nosso papel é aconselhar um preço justo e ajustado à realidade, e não às expectativas emocionais ou às ambições mais altas do proprietário. Um imóvel sobrevalorizado fica mais tempo no mercado e perde interesse, o que acaba por prejudicar o próprio vendedor. Parte da nossa missão é dar informação credível a quem nos procura e, de certa forma, educar o mercado.
Em resumo
A subida dos preços não se explica por um único fator nem por um único interveniente. É o resultado de um desequilíbrio estrutural entre uma oferta limitada e uma procura forte e diversificada. Enquanto esse desequilíbrio persistir, os preços continuarão pressionados, mesmo com as políticas públicas que tentam facilitar o acesso à habitação.
É tendo em conta todos estes fatores que definimos o valor atual da sua casa.
