As mais valias na venda de um imóvel
Se vender uma casa por mais do que pagou por ela, pode ter de pagar IRS sobre o ganho: as mais-valias.
Como é tributado
O ganho é somado aos restantes rendimentos do ano no IRS, como se fosse um rendimento extra. O imposto depende do seu escalão, do valor da mais-valia e das despesas que pode deduzir. Se for residente fiscal em Portugal, só 50% da mais-valia é tributada.
Exceção: se a casa foi comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de passarem 10 anos, a mais-valia é tributada a 100%.
A fórmula
Mais-valia = valor de venda – (valor de compra × coeficiente de atualização da moeda) – despesas de compra e venda – obras de valorização
O coeficiente é publicado todos os anos numa portaria e depende do ano da compra.
Exemplo
| Valor | |
|---|---|
| Valor de venda (2020) | 170 000 € |
| Valor de compra (2015) × coeficiente 1,03 | – 133 900 € |
| Despesas de compra e venda | – 2 000 € |
| Obras de valorização | – 5 000 € |
| Mais-valia | 29 100 € |
| Valor tributado (50%) | 14 550 € |
Que despesas pode deduzir
- Despesas da venda, como o certificado energético, a documentação e a comissão da agência
- Custos da compra: escritura, registos, IMT e Imposto do Selo
- Obras de valorização e de conservação feitas nos últimos 12 anos
Quando fica isento
- Casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989.
- Reinvestimento em habitação própria e permanente: se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor (descontado o empréstimo que pagou) noutra com o mesmo fim, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda.
- Reformados ou maiores de 65 anos que reinvistam o valor num seguro, num fundo de pensões ou no regime público de capitalização, dentro das regras da lei.
Se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional: reinvestindo 50%, fica isento em 50%.
Exemplo com valores de 2020, meramente indicativo. Confirme o seu caso com um contabilista.
Vai vender? Saiba quanto vale a sua casa.
