A taxa de rentabilidade de um investimento imobiliário
Muitas famílias compram casa para investir: é mais seguro do que ter o dinheiro parado no banco, gera rendimento e tem potencial de valorização.
O que os investidores menos experientes às vezes esquecem é de fazer contas. Além do preço da casa, há outros custos: impostos de compra, escritura e registos, condomínio, IMI, seguro e manutenção. Se recorrer a crédito à habitação, há ainda custos iniciais e a prestação mensal. As contas mostram o custo real do imóvel, o seu potencial de rendimento e de valorização, e se compensa face a outros investimentos.
Estas fórmulas simples ajudam a decidir. Usamos como exemplo um apartamento comprado por 100 000 € e arrendado por 450 € por mês.
A) Rentabilidade bruta (yield bruta)
Fórmula: renda anual ÷ preço de compra
450 € × 12 meses = 5 400 € por ano. 5 400 € ÷ 100 000 € = 5,4% ao ano. Uma rentabilidade bruta à volta dos 5% é considerada razoável.
B) Rentabilidade líquida (yield líquida)
Aqui entram todos os custos. Primeiro, o custo total da compra:
| Custo total da compra | Valor |
|---|---|
| Preço | 100 000,00 € |
| IMT e Imposto do Selo | 1 875,93 € |
| Escritura e registos | 550,00 € |
| Total | 102 425,93 € |
Depois, a renda líquida: renda anual menos IRS, seguro, condomínio e manutenção. No arrendamento tradicional, o IRS incide sobre a renda depois de descontadas as despesas dedutíveis, à taxa de 28% em vigor na data deste exemplo.
| Renda anual líquida | Valor |
|---|---|
| Renda anual | 5 400,00 € |
| Seguro multirriscos | – 240,00 € |
| Condomínio | – 480,00 € |
| Manutenção | – 150,00 € |
| IRS: 28% × (5 400 € – 870 €) | – 1 268,40 € |
| Renda líquida | 3 261,60 € |
Fórmula: renda anual líquida ÷ custo total da compra
3 261,60 € ÷ 102 425,93 € = 3,18% ao ano.
C) Com financiamento
Imagine que compra com 25% de capitais próprios e financia os restantes 75 000 €. O dinheiro que sai do seu bolso é:
| Capital próprio investido | Valor |
|---|---|
| Entrada (25%) | 25 000,00 € |
| IMT e Imposto do Selo | 1 875,93 € |
| Escritura, registos e hipoteca | 900,00 € |
| Comissões bancárias | 1 500,00 € |
| Total | 29 275,93 € |
Com uma prestação de 200 € por mês (valor possível com os juros baixos de 2021), a renda líquida depois do crédito é 3 261,60 € – 2 400 € = 861,60 € por ano, ou seja, 2,94% sobre o capital investido.
D) O efeito da valorização
É aqui que o crédito faz a diferença. A valorização incide sobre o valor total da casa, mas o dinheiro que investiu é muito menor. Num mercado estável, uma casa pode valorizar cerca de 4% ao ano, ou seja, 4 000 € neste exemplo.
| Retorno anual com valorização | Sem crédito | Com crédito |
|---|---|---|
| Renda líquida | 3 261,60 € | 861,60 € |
| Valorização (4%) | 4 000,00 € | 4 000,00 € |
| Capital investido | 102 425,93 € | 29 275,93 € |
| Retorno sobre o capital | 7,1% | 16,6% |
Parte da prestação é também amortização do empréstimo, ou seja, dinheiro que fica investido na casa.
Nota: valores estimados e aproximados, apenas para exemplo. Impostos, taxas de juro e custos variam: faça sempre as contas para o seu caso.
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