Mais-valias na venda de casa

O que é a mais-valia? O Portal das Finanças esclarece: “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Se é proprietário de um imóvel, quando chegar a altura da venda, poderá estar sujeito a mais-valias, ou seja,  se obteve lucro com a venda e, se não reinvestir esse valor numa habitação própria e permanente no prazo de 3 anos, irá pagar imposto em sede de IRS.

O cálculo do imposto a pagar é uma estimativa, pois depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia, isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS.

É como se fosse um rendimento extra que obteve nesse ano. O valor da taxa de IRS vai depender dos seus rendimentos (escalão em que se insere), o valor da mais-valia (lucro), as despesas declaradas (despesas com a escritura, impostos de aquisição: IMT e Imposto de Selo, despesas com a comissão da agência imobiliária, entre outras).

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Fórmula:

Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização

Exercício:

Valor de aquisição: 130.000 euros

Ano de aquisição: 2015

Valor de venda: 170.000 euros

Ano de venda: 2020

Despesas com venda e aquisição: 2.000 euros

Encargos com valorização: 5.000 euros

Mais-valias: 170.000 euros – (130.000 euros x 1,03*) – 2.000 euros – 5.000 euros = 29.100€

*Coeficiente de desvalorização da moeda para imóveis vendidos em 2020.

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As despesas e encargos para reduzir o valor do imposto a pagar são despesas de venda, como o Certificado Energético, Documentação necessária para a venda. Outras despesas que entram para o cálculo são os custos com a escritura, o registo, o IMT e o Imposto de Selo. Também entram os montantes gastos com obras de manutenção e conservação, desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos.

O valor das mais-valias que é tributado são 50%, se o vendedor for residente fiscal em Portugal. Por exemplo, se forem calculadas mais-valias de 29.100 euros (exercício), só são tributados 14.500 euros.

Há, no entanto, uma exceção à regra dos 50%. Se a casa tiver sido comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.

Isenção de mais-valias

  • As mais-valias geradas por uma venda de um imóvel adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989, estão isentas de imposto.
  • Quando uma habitação própria e permanente é vendida, desde que:

O dinheiro obtido com a venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;

O dinheiro resultante da venda seja reinvestido na compra de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido ou adesão ao regime público de capitalização. Isto, caso o vendedor seja pensionista ou tenha mais de 65 anos de idade.

Caso só seja empregue uma parte do dinheiro da venda, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor da venda reinvestido. Exemplificando, se for reinvestido apenas 50% do dinheiro da venda, a isenção corresponde também a 50%.